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A aquisição da casa própria ou do primeiro imóvel ainda é o sonho da maioria dos brasileiros, que, muitas vezes levados por questões emocionais, não buscam adequada informação ou assessoria na compra.

Primeiro ponto a destacar é que a efetiva transferência de titularidade de imóveis ocorre “mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis” (art. 1.245 do Código Civil). Esse “título translativo” via de regra é a escritura pública de compra e venda ou o contrato de financiamento imobiliário (Lei n. 9.514/97; Lei 4.380/64 e Lei 11.977/04).

Dito isso, passemos a analisar os aspectos e as consequências jurídicas das transações imobiliárias por contrato particular de compra e venda.

Certamente ao entabular um contrato particular de compra e venda, os contratantes estabelecem obrigações, seja a transferência da posse do imóvel, o preço, forma de pagamento, dentre outros. Contudo, a simples formalização de contrato particular, como dito, não tem força de transferir a propriedade, ou seja, o vendedor do imóvel continua a ser “dono”, conforme preceitua o §1º do art. 1.245 do Código Civil.

Dentre as obrigações previstas no contrato particular, deve constar a do vendedor de firmar o título translativo necessário a transmitir a propriedade do imóvel. No entanto, por vezes se constata o descumprimento dessa obrigação do vendedor, apesar do pagamento integral do preço, gerando consequências jurídicas relevantes, como a de o referido imóvel responder por eventuais dívidas do vendedor.

Se houver o descumprimento do contrato pelo vendedor ao não outorgar título translativo da propriedade, caberá ao comprador pleitear o cumprimento da obrigação ou a resolução do contrato.

Dentre as possibilidades jurídicas voltadas ao cumprimento do pacto, cabe citar a ação judicial de adjudicação compulsória, que pode ser ajuizada pelo comprador que quitou o preço para obtenção de uma decisão judicial que substitui a escritura pública de compra e venda do imóvel.

Assim, prevê o artigo 1.418 do Código Civil – “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.

Desta forma, o comprador poderá exigir a outorga da escritura definitiva e, caso não seja outorgada pelo vendedor, poderá pleitear a adjudicação compulsória, que garantirá ao titular do direito real a transferência da propriedade do imóvel, sendo a liquidação integral do preço pré-requisito da ação judicial.

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