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Recentemente o STJ aprovou tese fixando entendimento acerca de penalidades por atraso na entrega de imóvel (Tema 971; Recursos especiais nºs 1635428, 1498484, 1614721 e 1631485). 

Nos contratos de compra e venda de bens imóveis é comum (para não dizer que isto ocorre na totalidade dos casos) a previsão de cláusula penal com multa contratual imposta exclusivamente ao comprador inadimplente. 

O que o STJ julgou recentemente foi a possibilidade da inversão da mesma cláusula penal estipulada até então exclusivamente para o consumidor (nos casos de inadimplemento), para hipótese que também configura inadimplemento, mas por parte da construtora: atraso na entrega do imóvel. 

Ao analisar a cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente e a possibilidade de inversão em desfavor da construtora o tribunal ressaltou a tendência mundial do Direito de se exigir reciprocidade entre as penalidades impostas ao consumidor e ao fornecedor de determinado produto.

Invocando princípios gerais do direito, ou ante os princípios trazidos com o Código de Defesa do Consumidor, aplicável à espécie, ou, ainda, ante a reciprocidade e equidade, entendeu o STJ que era abusiva a prática de se estipular penalidade exclusivamente a um dos contratantes, ao consumidor adquirente, o que levou a corte a decidir pela possibilidade de pela inversão da cláusula penal.

No entanto, para o relator do processo, Ministro Luís Felipe Salomão, a simples inversão da penalidade contratual poderia originar o enriquecimento sem causa do adquirente do imóvel, pois a inversão, para determinar a incidência em percentual sobre o preço total do imóvel, incidindo mês a mês de atraso, poderia constituir prestação desproporcional e fora da realidade de mercado. 

Desta forma, no seu entendimento, só há adequada simetria para a inversão da cláusula penal contratual se houver, ao mesmo tempo, observância de prefixação da indenização pelo período da mora, pois, tratando-se de obrigações heterogêneas (obrigação de pagar pelo consumidor; e obrigação de fazer pela construtora), há necessidade de sua conversão em dinheiro, apurando-se o valor adequado e razoável para o arbitramento da indenização pelo período do atraso. 

Feita essa conversão, obtida por meio de arbitramento pelo Poder Judiciário com base na razoabilidade, seria então possível a inversão da cláusula penal para manutenção do equilíbrio do negócio. E, por maioria de votos, o Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento nesse sentido.

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