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Segundo informações da Câmara Brasileira da Indústria da Construção, estima-se para o ano de 2019 um crescimento em torno de 15% nos lançamentos de imóveis residenciais novos, alavancado pela oferta e procura de imóveis de médio e alto padrão, apesar das incertezas quanto à recuperação da economia brasileira.

Nesse horizonte, anuncia-se a celebração de novos contratos de aquisição de imóveis “na planta”, que haverão de se submeter às regras trazidas pela Lei nº 13.786 de 27/12/18 que tem por objetivo, dentre outros, disciplinar “a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente”.

Embora no preâmbulo mencione apenas “resolução” (por “inadimplemento do adquirente”), referida lei inegavelmente regula também as situações de “distrato” (desfazimento voluntário por ambos os contratantes) e de “resilição” (desfazimento voluntário unilateral, por um dos contratantes). Lembrando que a ela se submetem apenas os contratos celebrados a partir de 28/12/18.

Aliás, no projeto original (PL 1220/2015), o objetivo era normatizar especificamente a “desistência do contrato de incorporação imobiliária” (resilição) com base na justificativa de que “tem se tornado um tormento ao consumidor em face da ausência de norma legal que regulamente a questão”. Mas o foco se estendeu ao longo da tramitação e do advento de várias emendas, a partir da realidade econômica em que fatores diversos provocaram a não concretização de negócios (por desistência, por inadimplência) e a estagnação (ou até retração) do mercado imobiliário. 

No texto da lei que entrou em vigor, dentre várias disposições que vieram a regulamentar o que já vinha sendo praticado nas aquisições de imóveis “na planta”, merecem destaque as novas regras acerca da possibilidade de retenção, pela incorporadora, de significativo percentual sobre valores já pagos pelo adquirente, a título de multa (“pena convencional”) em caso de desfazimento do contrato – corporificadas em alterações na lei nº 4.591/64 (incorporações imobiliárias). 

De início, cabe esclarecer a necessidade de o contrato prever, de forma clara e explícita (no quadro resumo), “as consequências do desfazimento do contrato (...) com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente”. Mostra-se discutível (e até passível de revisão judicial) a imposição de multa que não tenha sido previamente e expressamente pactuada entre os contratantes.

Na situação de desfazimento do contrato, assegura-se ao adquirente o direito à restituição das quantias por ele pagas, “atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel” (art. 67-A da lei nº 4.591/64), das quais, no entanto, devem ser deduzidas “a integralidade da comissão de corretagem” e, ainda, a multa que pode chegar ao expressivo patamar de 50% do total pago, sendo que, “para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo”.

Veja-se que essa nova regra sobreveio num ambiente de abarrotamento do Poder Judiciário com questionamentos judiciais sobre as multas cobradas pelas incorporadoras (que vinha sendo limitada a aproximadamente 10% a 15% do valor pago), amparada na louvável intenção de se estabelecer limites objetivos e pré-definidos para essa cobrança e, assim, conferir maior segurança jurídica aos contratos e favorecer o desenvolvimento do mercado imobiliário. 

No entanto, a nova legislação fixou limite muito superior ao que vinha sendo adotado pelos tribunais, de modo que, numa eventual situação de desistência ou inadimplência, a multa (que pode corresponder a metade do total já pago) poderá acarretar um desequilíbrio contratual (benefício exagerado da incorporadora em prejuízo do adquirente), contrariando o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor.

Enfim, parece razoável que esse limite máximo seja adotado com parcimônia. É recomendável cautela na celebração dos contratos de aquisição de imóveis “na planta”, tanto por parte dos adquirentes como das incorporadoras. Aos adquirentes, cabe ponderar bem os riscos a serem assumidos e evitar um endividamento descuidado e irrefletido, que, agora, pode trazer duras consequências. Às incorporadoras, cumpre balancear o rigor dos contratos, na justa medida em que, de um lado, traga segurança ao empreendedor, mas, de outro, não desencoraje nem desestimule compradores, pois isso pode impactar negativamente na demanda de novos negócios e frear o aquecimento de um mercado que ainda clama por recuperação.

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