O sistema de concessão de crédito nacional se dá por inúmeras modalidades, dentre as quais podemos citar crédito direto ao consumidor, capital de giro, financiamento de bens móveis e imóveis, dentre outros.

Contudo, diante da crise financeira e do desemprego que assolam o país nos últimos anos, inúmeros são os casos de inadimplemento dos contratos bancários nas mais variadas modalidades. E, nesse cenário, especificamente no tocante aos financiamentos de bens móveis e imóveis, não raro as instituições financeiras buscam a resolução do contrato e a retomada do bem (móvel ou imóvel) dado em garantia (fiduciária ou hipotecária). 

A resolução do contrato e a retomada do bem, contudo, podem ser obstadas nas situações em que houve o pagamento proporcionalmente significativo do objeto do contrato pelo tomador do crédito, que atrai a aplicabilidade da “teoria do adimplemento substancial” do contrato.

Entende-se por tal teoria que o cumprimento de grande proporção da obrigação, significativamente próximo da satisfação (adimplemento) integral do contrato, desautoriza a resolução (que, nesse contexto, assume contornos de radicalidade e exagero) ante o direito do credor de buscar a satisfação do saldo por outro meio.

O CEJ (Centro de Estudos Judiciários) editou o Enunciado n. 361, que dispõe sobre a teoria do adimplemento substancial do contrato, atrelados na essência aos princípios gerais de direito, notadamente da função social do contrato e o da boa-fé objetiva, nos termos trazidos pelo artigo 475 do Código Civil.

 

Nessa esteira, o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu recentemente (julg. 28/02/2019 – AC n. 1014175-90.2016.8.26.0011) pela aplicação da teoria do adimplemento substancial, como óbice à pretensão do credor de retomar o imóvel ou até mesmo de obter sua contrição judicial, fundamentando que “em razão da quantia paga até o montante ser superior a 86% do valor da dívida, mostra-se possível, como dito, considerar que houve adimplemento substancial da obrigação”, deixando expresso que cabe ao “credor ainda o direito de perseguir o saldo devedor remanescente pelos demais meios legais cabíveis de satisfação do crédito”, refutando desta forma, a resolução do contrato com a retomada do bem imóvel.

 

Sem afetar o direito do credor de buscar a satisfação do seu crédito remanescente por outros meios legais, a louvável intenção é de fazer eco à segurança dos valores jurídicos e sociais fundamentais e “consubstancia-se no encontro do equilíbrio entre a pretensão do credor e a possibilidade do devedor, que deve traduzir uma ponderação de valores”.
 

Enfim, além de a teoria do adimplemento substancial não representar incentivo ao inadimplemento ou ao desrespeito à ordem jurídica vigente, visa a assegurar a observância dos princípios fundamentais como da função social do contrato e da boa-fé objetiva em prol do equilíbrio contratual (pretensão x possibilidade) conforme a situação fática e análise casuística.